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反向抵押貸款
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如果你是62歲或以上 - 想要錢還清你的抵押貸款，補充你的收入，或支付醫療費用 - 你可以考慮一個反向抵押貸款。它允許您將您家中的部分股權轉換為現金，而無需出售您的家或支付額外的每月賬單。但花時間：逆按揭可能很複雜，可能不適合你。逆向抵押可以用盡您家的資產，這意味著您和您的繼承人的資產減少。如果你決定尋找一個，審查不同類型的反向抵押貸有信貸辦信用卡款和比較店在你決定一個特定的公司。
請繼續閱讀，了解更多關於如何反向抵押貸款工作，符合反向抵押貸款，獲得最好的交易，以及如何報告您可能看到的任何欺詐。
反向抵押貸款如何工作？
反向抵押貸款的類型
購買逆按揭
警惕反向抵押的銷售額
您的取消權利
報告可能的欺詐
反向抵押貸款如何工作？
當你有一個定期的抵押貸款，你每月支付貸款人來買你的家一段時間。在反向抵押貸款，你在其中貸款人支付的貸款你。反向抵押貸款在您家中的一部分股權，並將其轉換為對您的支付 - 一種預付款您的本國股權。你得到的錢通常是免稅的。有信貸辦信用卡一般來說，只要你住在家裡，你就不需要付錢。當你死了，賣你的家，或搬出，你，你的配偶，或你的財產將償還貸款。有時候，這意味著賣房子得到錢來償還貸款。
有三種反向抵押：單一目的的反向抵押 - 由一些州和地方政府機構提供，以及非營利性; 私人貸款; 和聯邦保險的反向抵押貸款，也稱為本地股權轉換抵押貸款（HECM）。
如果你得到任何類型的逆按揭貸款，你得到一個貸款，借款在你的房子的股權。你把標題保留在你的家。但是，不是每月支付按揭付款，而是獲得部分房屋資產的預付款。你得到的錢通常不徵稅，一般不會影響你的社會保障或醫療保險福利。當最後一個存活的借款人死亡，賣房子，或不再作為主要居住地居住在家中時，貸款必須償有信貸辦信用卡還。在某些情況下，非借款配偶可能能夠留在家中。這裡有一些需要考慮的反向抵押：
還有費和其他費用。反向抵押貸款人通常收取發放費和其他結算成本，以及抵押貸款期限內的服務費。有些人還收取抵押保險費（聯邦保險HECM）。
你欠更多的隨著時間的推移。當你通過你的逆按揭獲得錢，利息被添加到你每個月欠你的餘額。這意味著你的貸款增加，因為你的貸款利息隨著時間的增加。
息可能隨時間改變。大多數反向抵押貸款具有可變利率，它與財務指數掛鉤並隨市場變化。可變利率貸款往往給你更多的選擇，如何你通過反向抵押你的錢。一些反向抵押貸款 - 大多是HECMs - 提供固定利率，但他們往往要求您在結束時將您的貸款作為一筆總額。通常，你可以藉貸的總額小於你可以得到的可變利率貸款。
利息不扣稅，每年。反向抵押貸款的利息不能從所得稅申報表中扣除 - 直到貸款部分或全額償還。
你必須支付與您家的其他費用。在反向抵押貸款，你保留你的房子的標題。這意味著你負責財產稅，保險，公用事業，燃料，維護和其他費用。而且，如果你不支付你的財產稅，保持房主的保險，或保持你的家，貸款人可能會要求你償還你的貸款。當您申請按揭時，需要進行財務評估。因此，您的貸款人可能需要一個“預留”金額在貸款期間支付您的稅和保險。“預留”減少了您可以在付款中獲得的資金。你仍然負責維護你的家。
你的配偶會怎麼樣？使用HECM貸款，如果您簽署了貸款文書工作，而您的配偶沒有，在某些情況下，您的配偶可能繼續住在家中，即使在您死亡後，如果他或她繳納稅款和保險，並繼續維持財產。但是你的配偶將停止從HECM獲得錢，因為他或她不是貸款協議的一部分。
你能給你的繼承人留下什麼？逆向抵押可能會耗盡您家的資產，這意味著您和您的繼承人的資產減少。大多數反向抵押貸款有一種叫做“無追索權”的條款。這意味著你或你的莊園，在貸款到期和房屋出售時，不能超過你家的價值。有了HECM，一般來說，如果你或你的繼承人想償還貸款，保留住房而不是賣掉房子，你不必支付超過房屋的評估價值。
反向抵押貸款的類型
當您考慮一個反向抵押是否適合您時，還要考慮三種類型的抵押貸款中哪一種最適合您的需求。
單一用途反向抵押貸款是最昂貴的選擇。它們由一些州和地方政府機構以及非營利組織提供，但它們不能在任何地方使用。這些貸款只能用於貸款人指定的一個目的。例如，貸款人可能認為貸款可能只用於支付家庭維修，改善或財產稅。大多數低收入或中等收入的房主都有資格獲得這些貸款。
專有反向抵押貸款是由該開發他們的公司支持的私人貸款。如果你擁有一個更高價值的房子，你可以從一個專有的反向抵押貸款提高一個更大的貸款。所以，如果你的房子有更高的評估價值，你有一個小的抵押，你可能有資格獲得更多的資金。
房屋淨值抵押貸款的轉換（HECMs）是聯邦政府保險的反向抵押貸款，並由被備份住房和城市發展的美國能源部（HUD） 。HECM貸款可用於任何目的。
HECM和私有逆向抵押貸款可能比傳統的住房貸款更昂貴，前期成本可能很高。這很重要，要考慮，特別是如果你打算住在你的家很短的時間，或借一小筆。您可以使用HECM或私有逆向抵押借款多少取決於以下幾個因素：
你的年齡
您選擇的抵押貸款的類型
您家的評估價值
當前利率和
對您支付財產稅和房主保險的意願和能力的財務評估。
一般來說，你的年齡越大，你在你家裡的股票就越多，你欠你的錢就越少，你可以得到的錢就越多。
在申請HECM之前，您必須與獨立的政府批准的住房諮詢機構的顧問會面。一些提供所有權反向抵押貸款的貸款機構也需要諮詢。
輔導員必須解釋貸款的費用和財務影響。輔導員還必須解釋HECM的可能替代方案，如政府和非營利計劃，或單一目的或私有的逆向抵押。輔導員還應該能夠幫助您比較不同類型的反向抵押貸款的成本，並告訴您不同的付款方式，費用和其他成本如何影響貸款隨著時間的總成本。您可以訪問HUD的輔導員名單，或致電該機構在1-800-569-4287。諮詢機構通常收取服務費，通常在125美元左右。這筆費用可以從貸款收入中支付，如果你不能承擔費用，你不能被拒絕。
使用HECM，通常沒有具體的收入要求。但是，貸款人在決定是否批准和關閉您的貸款時必須進行財務評估。他們正在評估您的意願和能力，以滿足您的義務和抵押貸款要求。根據結果，貸款人可能需要從貸款收入中撥出資金以支付物業稅，房主保險和洪水保險（如果適用）。如果這不是必需的，您仍然可以同意您的貸款人將支付這些項目。如果您有“預留”或您同意讓貸款人進行這些付款，那麼這些金額將從您從貸款收益中獲得的金額中扣除。您仍然負責維護酒店。
HECM允許您在以下幾種付款方式中進行選擇：
單一付款選項 - 這只能使用固定利率貸款，通常提供比其他HECM選項少的錢。
“期限”期權 - 固定的每月現金預付在特定時間。
一個“使用期限”選項 - 固定的每月現金預付款，只要你住在你的家。
一個信用額度 - 這讓你可以在任何時候，以您選擇的金額，提取貸款收入，直到你用完了信用額度。此選項限制對您的貸款施加的利息金額，因為您對您使用的信用利息感興趣。
每月支付和信用額度的組合。
您可以更改付款選項，只需支付少許費用。
HECM通常給予您更大的貸款預付款，總成本比私有貸款低。在HECM計劃中，借款人通常可以在養老院或其他醫療機構中生活長達12個月，然後才能償還貸款。稅和保險仍然必須支付貸款，你的家必須維持。
使用HECM，您可以在第一年取出多少錢。您的貸款人將根據您的年齡，利率，您的房屋價值和您的財務評估計算您可以藉款多少。此金額稱為“初始主要限額”。
一般來說，您可以在第一年內取出最高60％的初始本金限額。但有例外。
購買逆按揭
如果你正在考慮一個反向抵押貸款，購物。決定哪種類型的反向抵押可能適合您。這可能取決於你想用錢做什麼。比較各種貸款人的期權，條款和費用。在諮詢顧問或貸款人之前，盡可能多地了解反向抵押貸款。並提出了很多問題，以確保一個反向抵押可以為你工作 - 並且你得到了正確的對你。
這裡有一些事情需要考慮：
你想要反向抵押貸款支付家庭維修或財產稅嗎？如果是，請確定您是否有資格在您所在地區獲得任何低成本單一用途貸款。您當地的老齡化局工作人員可能知道您所在地區的計劃。查找在老化最近的機構eldercare.gov，或致電1-800-677-1116。詢問“家庭維修或改善的貸款或贈款計劃”或“財產稅延遲”或“財產稅延遲”計劃，以及如何申請。
你住在一個更高價值的家嗎？你可能可以藉一個專有的反向抵押貸款更多的錢。但是，你借的越多，你支付的費用就越高。您也可以考慮HECM貸款。HECM顧問或貸款人可以幫助您並排比較這些類型的貸款，看看你會得到什麼 - 以及成本。
比較費用和成本。這一點重複：圍繞著和比較你可用的貸款的成本。雖然貸款人與貸款人的抵押保險費通常是相同的，但大多數貸款成本（包括發起費，利率，收盤成本和服務費）在貸款人中各不相同。
了解總成本和還貸。請諮詢人或貸款人解釋總年度貸款成本（TALC）率：它們顯示逆向按揭的預計年平均成本，包括所有逐項成本。而且，無論你正在考慮什麼類型的逆按揭，了解在你規劃之前你的貸款可能需要償還的所有原因。
警惕反向抵押的銷售額
是反向抵押權嗎？只有你能決定什麼適合你的情況。獨立的政府批准的住房諮詢機構的顧問可以幫助。但是銷售人員不太可能是最適合你的指南。這是特別真實的，如果他或她的行為像一個反向抵押是一個解決方案，所有的問題，推送你拿出貸款，或有如何從反向抵押花錢的想法。
例如，一些賣家可能會試圖賣你的東西，如家庭裝修服務 - 但然後建議反向抵押作為一種簡單的方式來支付他們。如果你決定你需要家庭改善，你認為反向抵押是支付他們的方式，在決定某個特定的賣家之前購物。您的住房改善成本不僅包括正在完成的工作的價格，還包括您為支付反向抵押而支付的費用和費用。
一些逆向抵押銷售人員可能建議從你的反向抵押貸款投資的方式 - 甚至壓力你購買其他金融產品，如年金或長期護理保險。抵抗這種壓力。如果你買這些金融產品，你可能會失去你從你的逆按揭貸款。您不必購買任何金融產品，服務或投資，以獲得反向抵押貸款。事實上，在某些情況下，要求您購買其他產品以獲得反向抵押貸款是非法的。
一些銷售人員試圖趕上你的過程。在簽署任何事之前，停止並諮詢輔導員或您信任的人。反向抵押可能是複雜的，而不是急於進入。
底線：如果你不明白反向抵押的成本或特徵，就走開。如果你感到壓力或緊迫，完成交易 - 走開。做一些研究，找到一個你覺得舒適的顧問或公司。
您的取消權利
對於大多數反向抵押貸款，您在結算後至少有三個工作日，以任何理由取消交易，不受懲罰。這被稱為“撤銷”的權利。要取消，您必須以書面形式通知貸款人。通過認證郵件發送您的信，並要求返回收據。這將讓你記錄貸款人得到什麼，什麼時候。保留您的通信副本和任何附件。取消後，貸款人有20天時間可以退還您為融資支付的任何款項。
報告可能的欺詐
如果你懷疑有騙局，或者參與交易的人可能違反了法律，請讓諮詢師，貸款人或貸款服務機構知道。然後，文件與投訴聯邦貿易委員會，你的狀態總檢察長辦公室，或者你的狀態銀行業監督管理機構。
一個反向抵押是否適合你是一個大問題。考慮所有的選擇。您可能有資格獲得成本更低的替代品。以下組織有更多信息：
美國住房和城市發展部（HUD）
HECM計劃
1-800-CALL-FHA（1-800-225-5342）
消費者金融保護局
考慮反向抵押？
1-855-411-CFPB（1-855-411-2372）
AARP基金會
反向抵押教育項目
1-800-209-8085
標記：家庭，房屋淨值貸款，貸款，抵押貸款
2015年6月場中的欺詐，欺騙和不公平的商業行為。
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